据说国家酝酿要启动二次房改，住建部已经成立专门的调研小组，副部长亲自挂帅……这次的来头又是不小。

   我留意了一下一些专家提议二次房改的初衷，“实践表明，我国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。对于城镇大多数中低收入居民来说，住房货币化早就名不符实，住房保障只能依赖政府。而政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障，随着时间推移和新职工增多，这一矛盾将更加突出。我国需要重新审视城镇居民住房体制，考虑启动‘二次房改’。”这是中国投资学会刘慧勇副会长、孙洪先秘书长等专家的观点……不知道从什么时候开始，我越来越反感某些“专家”了。除了老调重弹，照本宣科，废话连篇，要么就是胡说八道、异想天开……写完这些的时候，我再次为自己这种不谦虚的态度感到羞耻，虽然专家说的事情是秃子头上的虱子，全中国的人都知道，但是从专家的嘴里说出来就是不一样，毕竟人家是专家，拿着国家的高级职称，吃着国家的特殊津贴，我怎么能这么说人家呢。

   我想所有的中国人都应该听说或者经历过“文化大革命”，那是一段让中国难堪的岁月，回顾中国的近代发展史，折腾的时代还少吗？大炼钢铁、赶超英美、亩产万斤……这些属于中国的特殊词汇很光荣吗?“住房货币化名不符实”，从98年第一次房改开始，这个问题就已经伴随发生了，10年了，难道非要另立名目再来次房改才能解决？“政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障”，我不知道这个投资专家是否真的懂投资，是否了解房地产的运作，是否了解很多地方政府每年土地出让金占到了地方财政收入的多大比重！保障性住房最后的购房者是老百姓，看看现在的保障性住房，政府减免费用了吗？之所以是保障性，是源于政府对开发商利润的严格限制，损失的是开发商，而不是政府！如果说政府损失，那就是土地出让的环节，失去了大捞一笔的机会，失去了争当地王的机会。现在房地产市场中存在的很多问题，存在发生已经不是一两年了，我屡次提到的保障性住房的资金投入问题，这实在让人汗颜！一面是要看地方财政收入，一面又大谈民生保障支出，不矛盾吗？不要埋怨地方政府踊跃的与开发商打成一片，没有开发商的抬轿，政府的“引导”，地价房价不会自己长翅膀，谁是背后那“隐形的翅膀”？……体制的根源问题不解决，执行力的落实不解决，再来次头疼医头，脚痛医脚的房改就能改？

    还是那句话，没有任何一味中药能够医治百病，中国的房地产发烧不是一两天了，房改，还是别折腾了。有一句话我一直记忆深刻，因为大学时候政治老师经常考我们，马克思主义的活灵魂是什么：具体问题具体分析！踏踏实实的发现问题解决问题，而不是一股脑的划拉一起，推倒重来、再来次改革！这才是真正的为民谋福祉。房地产经不起折腾了,中国经不起折腾了。

    前阵，因为工作事情到胶南，顺便参观了一下传说中的水城之那鲁湾项目，售楼中心的装修还是非常考究，确实下了一点功夫，通过透明的玻璃电梯，直达销售大厅，置业顾问的服饰、仪表、谈吐、接待程序也值得称赞的，看得出确实是经过了系统的谈客培训。索性，我就与置业顾问多聊了会，希望更多的发现这个项目的亮点，但是，随着交流的深入，问题开始逐渐显露，其一，置业顾问的专业知识还是有所欠缺，可能培训的时候只要求背诵项目的优点，结果销售人员只知其一不知其二，虽然说了很多的优点，但如果多问一句，为什么好呢？得到的答案往往是经不起推敲的。其二，一个从规划到装饰号称国际顶级大师设计的项目，其面客的宣传材料却是一张复印模糊的写满手写体面积数字的平面图，这实在是匪夷所思的，没有楼书，没有单页，是故弄玄虚制造神秘吗？

   因为这个项目的销售是开发商自己操作，也许开发商对自己的营销资源整合和销售控制方面自己感觉不错，从那鲁湾，我已经能够感受到开发商这种盲目的自信。如今，任何行业的发展的趋势都将是分工越来越细致，术业有专攻，不是你从别人身上学到一招半式就能打仗，为了自己能够赚取更多的利润，什么都自己做，这永远是一种貌似正确的教条化理论，企业决策经营绝不是简单到总收入减掉成本就是利润这么简单。

  幸好这个项目是在胶南的海边而不是在青岛的东海路，否则，是会令同行耻笑的。

  那鲁湾，走好。

其实这个题目是有补充的，我想表达的意思是，普通老百姓对商品房市场的关注是不是太过了？我一直以来的观点都是，商品房的面对客户群体不是普通老百姓，商品房的定位应该不是这样的，但是，社会的发展现实却是把老百姓推向了商品房市场的购买前沿，舆论媒体、包括国家相关部委，在其中充当了相当不光彩的地位。我要买手表，你向我推荐欧米茄、劳力士、江诗丹顿……我到市场一看，确实也只有这些产品，而只要满足使用功能即可的最便宜的手表却难见其踪，然后所有的宣传都在灌输，手表不能仅仅满足看时间，要满足舒适、档次、智能化……这些没错，但是对这个一个普通的老百姓，有必要吗？或者说，目前阶段适合吗？……这只是一个例子，相信生活中是不会发生这种情况的，但是，这种扭曲的情况却在我们的房地产市场大行其道，愈演愈烈。

    当我们发现市场产品貌似很多，选择也很多，但是只有一类产品的时候，其实是最大的悲哀。现在的情形就是这样。在过去的文章里，我曾反复提到过相关的经济数据，每年国家对适合中低收入的经济适用房的建设资金的投入比例，相比我们对房地产其他产品的投入，这个数据是非常可怜的。而占中国收入绝大比例的部分就是中低收入阶层，即使是官方的有水分的年均职工收入的统计数字，也已经清晰证明这个现实。

   是谁转移了我们关注的视线，是谁在引导我们去支持地方的GDP政绩?当剥开房地产繁荣的面纱，其实，住房原本很简单，是谁把他复杂化了？现在还不是讨论我们要鱼翅鲍鱼一起上还是单点海参的时候，其实，大多数人只是要吃饱饭，不是吗？

   看到这里，我不知道你是否能明白，我的题目其实不是在发问，而是对一种现象的无奈。老百姓始终处于一种弱势的地位，而很多东西不是轻易能够改变的。

   当很多人为“地王”重现江湖叫好的时候，当很多专家呼吁取消福利房政策的时候……我为他们感到耻辱。

    再次说明，我的观点无关乎商品房价格的涨跌，因为，这原本是不应该去被大多数人讨论的。

      自从美国出现次贷危机，危机的影响和后遗症已经开始在全球扩散开来，国内经济连续3个月CPI保持在8%以上，人民币加速升值已经破6，国内通货膨胀压力依然强大。国际原油及粮食期货价格持续走高……所有的这些都显示，世界经济面临一轮全球通胀和经济衰退周期的开始。

      最近“90平米”问题一直是大家谈论的一个热点，不只老百姓在议论，最关心和最受影响的就是开发商，很多计划的项目可能不得不继续“等待”，更多的是在观望，受影响的不仅是开发理念和开发计划的调整，大家更多的是在想，接下来还会有什么样的政策？
     果不其然，就在大家绞尽脑汁终于发现“套型”一词可能隐含的含义，准备在这里面做文章的时候，中央已经敏锐的感觉到这个苗头，出手迅速，以迅雷不及掩耳盗铃之势，出台”废除“命令。“90平米户型建议”可能成为最短命的一个政策。
     先不论这个“90平米”政策本身如何，单就国家近期的举动，给人一种感觉就是“来不及了”，仰仗着手中的权力，自导自演了这次闹剧，也暴露了政府内部在这个问题上的意见不一致和思维混乱。
    再来说一下这个“90平米”政策，关于这个政策的讨论在很多网站都可以查到，不想重复和引用了，本不想多言，看到报纸废除意见的出台，我都忍不住要笑了，在这里忍不住要说几句，简单表述一下本人观点，目前的房地产市场，可谓民怨漫天，甚至可能要影响了社会的和谐，这完全有悖我们国家要建设“和谐社会”的初衷，国家决心治理的迫切心情可谓“司马昭之心，路人皆知”，老百姓，甚至于国际社会都可能在关注中国政府如何处理这些问题，结果等待的结果就是“90平米”政策的出台，我不得不佩服制定政策的人苦心，我倒很想问问他，90平米是怎么算出来的？依据何在？政府还是在一如既往的热衷于“数字”游戏，GDP增长率，投资增长率，收入提高指数……说实话，我很无语了。
    中国是一个地大物博的国家，每个地区每个城市都有其自身的特点，想起电影里的一句台词“没有一种药能包治百病”！希望政府能真正理解这句话其中的含义！多点务实少些“一刀切”。

     前几天和朋友闲谈,说起集资建房,北京、温州等地据说已经搞的象模象样了，好象青岛也有。我当然知道青岛有，因为我还曾经加入他们的qq群，但是并不代表我认同这件事情，后来在搞清楚他们的运作方式后，我给发起者提了点“建议”，于是，后来干脆就没人再和我说话了，呵呵，我也很知趣的自己退了群。
     对待集资建房问题，我的观点还是一贯的，这是个一厢情愿的好事，但在中国要实现，几乎是不可能完成的任务，就算最后做成功，最终的结果恐怕就是变味的“集资建房”了。
    我很想奉劝那些热衷于此的人，包括我身边的朋友，希望能理性的看待这个问题，为什么说它“几乎不可能完成”？不是因为和政府“关系”问题，更和“腐败”无关，而是因为和我们国家现行的政策有多处抵触。简单的说，集资建房者们，你们是计划成立公司还是完全民间组织？成立了公司就和普通的房地产公司没有什么两样了，要照章纳税，照章预售。而成立住房合作社，也要政府批准。建设部发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》当时处在房改之前，各个城市存在建房能力不足的矛盾。《办法》中提到的“住宅合作社”与目前个人集资建房是完全不同的。首先是土地性质不同，《城镇住宅合作社管理暂行办法》中规定的是政府划拨土地，而目前说的集资建房的土地全是出让土地。土地性质的不同就决定了以后一切的不同。《办法》中明确规定，集资建房的房屋是不能出售和出租的，这样在房屋的产权证上一定与市场上流通的普通商品房是不同的，确切地说，这样的房子在法律上说不是商品房。另外，《办法》中规定合作社社员应该是社会中低收入人群，经过县以上人民政府批准成立合作社，这样政府也就认定了所有的合作社社员是社会中的中低收入者，但政府没有批准的这些“个人集资建房的联盟”的成员，谁能认定他们具备合作社的社员资格？资金只有被法律保护时才是最安全的，我们所有的行为只有受到法律的保护才能进行下去，否则，就会徒劳无功。
     再说大家最关注的金融问题，作为一个个人把钱交给这些发起人，谁来保证未来一定能建出质量可靠的房子，谁来保证房子最终的造价和发起人承诺的一样，如果遇上坏人卷款跑了，受损失的不正是这些集资人吗？
   可以理解为这是大家对高昂房价的一种反应，但是我觉得还是有点过激了。这不是解决的问题的唯一办法也不是一个值得推荐的办法，目前情况看，是“雷声大，雨点小”，除非有国家特殊的政策扶持和认同，否则，集资建房，最终将是竹篮打水一场空，或者变相为委托专业的地产公司代建而失去本身应有的意义。

     江苏有个小城市已经要求公布,这样的个别现象,我归之为:做秀.绝对不会普及,最大可能就是每个城市有这样的几个"典型".但是不是大势所趋.国家和政府不会轻易允许公布房价成本.为便于理解,现将某项目成本简单公布一下,自然就会明白:
1、土地成本（楼面地价）占到每平方米房价的60%左右，这不是故意危言耸听，如果你们知道你们买的7000元/平米的房子其中有4200元是给了政府而不是开发商，你们对开发商也不会这么“仇富”了吧。谁是最大的受益者？是谁让我们这么仇恨开发商？谁在背后怂恿？有点脑子的人应该都清楚。
2、建设成本，几乎在全国任何一个地方，这个的费用都不会相差很大，这应该说是非常透明的一项支出，现在没有哪个建筑商会为节余几包水泥而去承担终身责任！
3、政府各种规费，行政事业性收费，以青岛为例，城市基础配套费就是255元/平米。还没完还有防空地下场地建设费、白蚁防治费、水土保持设施补助费、墙体材料节能费、散装水泥专项基金、工程定额测定管理费、工程质量监督费、建筑企业劳动保险费等，这些费用都要交给政府，平摊下来每平米就是约450元/平米，也就是说7000元/平米的价格中，这项又占了450元！
4、还有就是设计费用及相关费用及室外小区建设费用，这部分费用都是透明的。
5，开发商自己的管理费用，这就因公司而异，但是一般是占成本的3%左右。还有广告、代理等费用也占到至少2%左右，这些基本都是透明的，不怕公开。
6，为了顺利实施项目，其中要解决贷款问题，政府有关领导要打点，现在土地招拍挂我不敢说100%，但是我敢确定至少90%，在拍卖前都已经确定买主，所谓的“公开”就是做给老百姓看的，为了拿到项目，请客吃饭解决不了问题，此项公关运作费用也是因项目而异，一般正常项目“阳光操作”下来，也不会少于200万。
7、房屋卖出后，要缴纳税费，你也许以为开发商会在这方面动手脚，其实政府比你都想在前面，现在的税都是提前预交，房子没卖，政府都提前给算好你可能的收入而提前收取，美其名曰：多退少补。交给政府的钱可能再退给你吗？这部分占到售价6%左右，也就是说7000元/平米的房子又要交纳420元左右的税费。
8、开发商房子卖出后，还要交纳一个税，就是个人所得税，税率33%。也就是说，你的所有成本扣除后，实现的利润政府还要收一块，开发商可能动手脚的就是这项，比如通过公司之间的关联交易尽可能减少帐面利润，毕竟这是开发商辛苦挣来的钱，白白捐出去33%！
基本就是这些，大家可以自己算算7000元/平米的房子，交给政府多少，开发商又能留多少利润，开发商真正的净利润可能不到20%，这还是在房屋全部正常全部销售的情况下，如果销售出现一点问题，这个数字就将无法实现。
   谁在推高房价？谁是最大收益者？……希望大家不要人云亦云，不觉间被别人当“枪”使。如果你是政府管理者，这样的一份清单你愿意公布吗？

     每天下班都经过泛海名人，坦率的说，这个项目是我一直比较欣赏的，不是因为她的建筑而是规划，在偌大的一大块土地上，靠近马路的地方建设了大片的连贯的绿地花园，而不是拥挤的建筑，让我不由的对开发商的大气而折服。……可是，也许所有有这个想法的人都错了，就象我一直隐隐担心的，因为她的建设是在2000年以前，那时候的东部远没有现在这么炙手可热，房价也没有出现疯长迹象。而今天，东部几乎可以说是寸土寸金，在利益为上的市场经济驱动下，追逐利益最大化是每个企业都要考虑和争取的，就算一期的居民再怎么反对，反对的横幅拉的再长，恐怕结果还是无法改变，因为在这场博弈中，政府和企业都是受益者。不要指望政府牺牲经济和政绩收益去维护单薄的人民利益。

    换个角度看，房价不但不该跌，而且该涨，只是幅度和速度的问题，那些一个劲喊跌的大多都是没有房子想买房子的，或者有再次购房需求，再就是没赶上炒房子，心理不平衡的人。
   房价的大幅上涨就是2002年以后的事情，而青岛住房的集中购买也是在这个时间以后，换想之，如果，房价出现大幅下跌，那么那些已经购买了房屋的这部分社会群体的资产将同样大幅贬值！政府如果这样调控，这是对人民负责吗？社会稳定将出现问题，而这时候，相信那些希望跌的，恐怕一个也不会出来接盘，房价将持续走低，国家经济将陷入冰河期，直接反作用影响的就是人民的收入水平。
  而目前还有多少没有住房的人？已经有住房的全部只能算是潜在购房者，真正迫切有住房需求有多少？就比如青岛，相信所有的青岛本地家庭都有1套房子，拥有2套的比例最多，这些只能算潜在消费群体，那些外地来青的，很多也都已经有房产。真正没有住房的占青岛全部人口的多少？为了这少部分群体和刚才提到的不知何时才出手的潜在群体，就把房价降下来，如果政府真这样做，那政府就是脑子进水了。

   结合我们国家的经济发展不平衡的现状和贫富差距不断扩大的现实，以及惠顾更多的占多数的社会低收入群体的住房要求，我提出如下观点：应当大力发展高档商品房和低价经济房！！具体政策措施如下：
   1，加大高档商品房的投入量，但是房价要在现行房价的基础上加收每平方1000—3000元的“城市建设平衡费”，这多收的钱用来补贴建设低价经济房，同理，在低价的基础上根据地段位置，价格再便宜如上1000—3000元。因为能买的起高档房的必然不会是普通消费者，但是这部分高收入阶层的消费渠道很有限，在现有的物价水平下，他们对消费的贡献并不大。惟有在高档奢侈品及房产上，他们的需求和消费能力非常强劲，一只笔，一件衣服，就可以上万的消费。对这样一次可以拿出100多万买房子的人，再多交10万，有困难吗？但是这10万对社会平均年薪只有1万多的大多数群体又意味什么？
   2，加大低价经济房的建设，扩大供应群体（因为在中国这样的限制对某些人是无效的，不如放开。），并严格控制上市交易时间和交易管理，杜绝部分相对高收入的人购买用来炒作。
    以上是我不成熟的一点想法，我觉得这样不但对控制房价有效，而且可以促进平衡社会收入的再分配，缩小贫富差距，而且更大更有效的促进消费，对国家税收及经济发展也有促进作用。